常发改价费〔2024〕16号

各县市区发展和改革局（国动办）、住房和城乡建设局、市场监督管理局，常德经济技术开发区产业发展局、开发建设部、市场监督管理局，常德高新区科技和产业发展局、开发建设局、市场监督管理局，柳叶湖旅游度假区发展改革商务统计局、住房和城乡建设局、市场监督管理局，西湖、西洞庭管理区发展改革统计局、住房和城乡建设局、市场监督管理局，桃花源旅游管理区经济发展局、市政基础设施管理办公室、市场监督管理局，市物业服务行业协会、市城区各物业服务企业、房地产开发企业：

为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）规定，结合我市实际，修订了《常德市前期物业服务收费实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：1.常德市前期物业服务收费实施细则

          2.常德市住宅物业服务等级规范

常德市发展和改革委员会 （常德市国防动员办公室）

常德市住房和城乡建设局

常德市市场监督管理局

2024年1月10日

附件1

常德市前期物业服务收费实施细则

第一条 为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864 号）和《湖南省物业管理条例》《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）等有关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于本市行政区域内的前期物业服务收费行为及其监督管理。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务人按照物业服务合同约定，为业主提供建筑物及其附属设施设备的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务向业主或物业使用人收取的费用。专有面积部分内的维修、保养或其他服务不在本办法所称物业服务收费范围内。

第四条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准（包 括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。

别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业 服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。

第五条 物业服务质量实行等级承诺制，在备案时明确承诺。等级由低到高依次为一、二、三、四级（详见《常德市住宅物业服务等级规范》）。经市住房和城乡建设部门确认，实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务收费标准（各等级收费标准见附表1），由物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后三十日内，将具体物业服务费收取标准报当地发改部门备案审查。物业服务收费的执行标准，以物业服务人按照法律法规和价格管理政策的规定向发改部门申报备案审查通过的价格标准为准。

物业服务企业提供的服务达不到承诺的相应等级服务标准，收费标准应在基准价的基础上下调；提供的服务高于承诺的相应等级服务标准，收费标准可在基准价基础上适度上调；上下调整幅度不超过10%。

物业服务企业财务年度内累计被业主因物业服务、收费等投诉5次（含）以上，且经相关部门核定属实的（以相关部门整改通知为准），发改、住房和城乡建设部门将启动相关程序，视情况下调物业服务企业在该小区物业服务收费等级和标准。

物业服务收费标准中已包含电梯运行费用，即电梯运行电费、电梯定期检查常规保养费、电梯年度安全检测费。不包含消防、防雷公共设施设备检测费用，该费用据实分摊。二次供水加压电费依据《湖南省城镇供水价格管理实施细则》（湘发改价调规〔2022〕620号）规定执行。

第六条 实行市场调节价的物业服务收费，未成立业主大会的，由建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；已成立业主大会的，由业主委员会经业主大会同意或者授权与物业服务人在物业服务合同中约定。

第七条 前期物业服务收费采取包干制形式，可按月、季计收，也可经双方约定预收，但最长预收期不得超过12个月。

第八条 前期物业服务收费按法定产权面积计收。已办理不动产证的，以不动产证记载的建筑面积为准，未办理不动产证的，按购房合同约定的建筑面积计算。

第九条 空置房（指业主收房之日起，未装修的房屋；或通知交房的最后期限起，因业主本人原因未办理交房手续的房屋；或建设单位未售房屋）前期物业服务收费，按物业企业备案标准最高不超过90%向业主收取。

已装修房屋但业主尚未入住的，由业主凭水电缴费记录（或手机APP截屏月用水、用电明细或水电表抄表记录等证据）主动向物业服务企业申报，物业服务企业以月为单位统计计算，当月该房屋用水不超过1吨且用电不超过3度的，该月物业服务费按空置房标准收取。

第十条 层高2.2米以下的杂屋未改变用途的不收取物业服务费；由业主购买（使用）的车库、层高达到2.2米及以上杂屋的物业服务收费，按照同类型住宅收费标准的50%执收。

第十一条 改变使用性质的住宅、杂屋、车库按物业企业公示的同类性质物业服务收费标准执收；改变使用性质的杂屋、车库，用于居住的按同类住宅收费标准执收。

第十二条 不同服务等级的物业收费标准可在公布对应的基准价基础上上下浮动10%。小区物业服务收费标准是否在基准价基础上浮动由发改部门评定。 

第十三条 住宅小区临时停车服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》相关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

第十四条 住宅装修物业服务费、装修垃圾清运费、车位物业服务费收费标准见附表（附表2）。

第十五条 保障性住房物业服务收费，由发改、住房和城乡建设部门根据实际情况另行确定。

第十六条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据以及监督举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况（含公共收益收支情况、维修资金使用情况）、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第十七条 发改、住房和城乡建设部门应加大前期物业服务收费管理力度，业主有权拒缴未经备案或已经备案但未按本细则第十六条规定公示的物业管理相关费用。发改、住房和城乡建设、市场监管部门每年不定期开展巡查，凡发现物业服务人违规收取前期物业服务费行为的，由市场监管部门按照有关法律法规和规章规定予以处罚。

第十八条 按照分级管理原则，常德市市城区普通商品住宅前期物业服务收费按本实施细则执行，各县市区（西湖、西洞庭、桃花源）可根据本地实际情况，按照《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）的规定，参照本实施细则制定当地普通商品住宅前期物业服务收费指导标准或参照本实施细则执行。

第十九条 凡本实施细则未予具体规定的，均按《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）相关规定执行。

第二十条 本实施细则自2024年1月1日起施行。如遇上级政策调整与本细则不一致时，以上级政策为准。常德市发展和改革委员会 常德市住房和城乡建设局印发的《常德市前期物业服务收费实施细则》（常发改价调〔2020〕609号）即行废止。

附表1

常德市普通商品住宅前期物业服务

收费标准（基准价）

（单位：元/ m2·月）

附表2

常德市装修服务费、车位物业服务收费标准

附表3

常德市城区普通住宅前期物业服务收费备案表

备注：①收费备案表要求写明项目名称、备案依据、申请备案价费标准等内容；

②此表一式三份，一份存发改部门、一份存住建部门、一份送申报单位。